De leegstand op de Maastrichtse kantorenmarkt is bovengemiddeld. Toch krijgt de stad er de komende jaren ruim 100.000 m2 kantoorruimte bij. De leegstand in kantorenkolos de Colonel, zeven jaar gebouwd als trendsettend vlaggenschip in de sector, nu symbool van de malaise. “Wij stappen niet snel weer in een nieuwbouwproject voor kantoren. Die tijd is voorbij en komt nooit meer terug.”
De kantorenmarkt is er een van schone schijn. Neem nou de Colonel, kantorenkolos aan het Stationsplein in Maastricht. Op de begane grond, aan de colonnade waar het gebouw zijn naam aan ontleent, lijkt alles in orde. Bij Cubico Caffè zitten mensen te lunchen, op de hoek hangt het logo van uitzendbureau Maandag, in het ING-kantoor aan de stationskant zitten jonge medewerkers gebogen over hun werk.
Maar schijn bedriegt. Cubico krijgt beduidend minder zakelijke klanten dan voorheen. Maandag is na korte tijd alweer vertrokken, het kantoor staat leeg. En ING zit er alleen nog voor de vorm. De bank is al sinds 2010 weg, maar heeft nog een huurcontract en een exploitatieverplichting: de ‘jonge medewerkers’ zijn in werkelijkheid studenten die hun huiswerk zitten te maken. ING zelf heeft het over ‘flexwerkers’.
De kantorenmarkt ligt op zijn gat, de leegstand is enorm, nieuwbouwprojecten worden stilgelegd. De lege kantoren in de Colonel zijn opvallend omdat de kolos zeven jaar geleden werd geopend als trendsettend vlaggenschip in de sector. Anno 2102 symboliseren de lege kantoorruimten de economische malaise. De Colonel, een architectonisch Fremdkörper in Maastricht dat bij oplevering werd bedolven onder kritiek, is een ontwerp van de bekende Berlijnse architect Hans Kollhoff. De opvallende zuilengang, waar het gebouw naar is vernoemd, vertoont nog maar weinig bedrijvigheid. Hier en daar kieren grassprietjes tussen stukken gebroken natuursteen, op de begane grond zijn grote delen van de glazen pui afgeplakt.
Het gebouw is niet zozeer in verval, maar je merkt dat er weinig geld naar groot onderhoud gaat. En die puien, ja, die zijn nu eenmaal afgeplakt.
Architect Kollhoff zag het als een belangrijke opgave om de last van de zuilen lichtvoetig houden, alsof het ze geen moeite kost het volume van het gebouw te dragen. De ware last van de Colonel blijkt niet het volume, maar de leegte. Van de 18.000 m2 aan kantoorruimte was eind 2010 ruim een kwart onbenut, zo blijkt uit een rapport van Buck Consultants International uit dat jaar. Recentere cijfers ontbreken, maar de benedenverdieping was toen nog volop in bedrijf. Overigens vinden eigenaren van kantoorpanden leegstand niet altijd als een probleem. Zolang er lopende huurcontracten zijn, zoals hier met ING en Maandag, maakt het de eigenaar niet uit of de ruimtes leegstaan. De huurpenningen komen binnen, daar gaat het om.
Van God en alleman verlaten is de Colonel overigens niet. Parkeerbedrijf Q-Park heeft er zijn hoofdkantoor, er zit een advocatenkantoor, en ook 3W New Development, dat als projectontwikkelaar aan de basis stond van het complex, zetelt er nog. “Dit complex is de trots van 3W, het is een van de beste kantoorgebouwen van Nederland”, feliciteert 3W-directeur Jaco Meuwissen zichzelf. Wat hem betreft staat de Colonel niet symbool voor de toestand van de kantorenmarkt. “Er zijn complexen waar nog meer leegstand is.” Dat klopt: in het kantoorpand tussen Bassin en Boschstraat staat ruim de helft leeg, en bij de kantoorlocatie aan het Europaplein ruim eenderde. Maar ook de rol van 3W valt onder de noemer schone schijn. Door de malaise in de bouw is het personeelsbestand in drie jaar gekrompen van zestig naar twintig. Die hebben nog steeds 2.000 m2 tot hun beschikking, dus honderd vierkante meter per persoon. Dat vindt ook Meuwissen te veel van het goede: 3W is op zoek naar een goedkopere locatie, binnen niet al te lange tijd rijdt de verhuiswagen voor. Gevoegd bij de dan afgelopen huurcontracten van ING en Maandag staat het complex dan zo goed als half leeg. In de brievenbussen in de met hout en koper beklede entreehallen van de Colonel komt steeds minder post.
Vreemd genoeg verschenen de afgelopen maanden in de regionale media voorzichtige hoera-berichten over de kantorenmarkt. In het eerste halfjaar nam het aanbod (ruimte die leegstaat of te huur is) in Maastricht af van 79.280 m2 naar 75.550 m2, zo meldde Dagblad De Limburger in augustus. Op een totaal van 508.660 m2 is dat vijftien procent, vergelijkbaar met het landelijke gemiddelde. Maar de stad is er in de regio ruim koploper mee, zowel in absolute als in relatieve zin. Heerlen is als runner up: het aanbod is de afgelopen maanden fors toegenomen, tot 466.895 m2. Als provincie zit Limburg met tien procent nog flink onder het gemiddelde, maar vrijwel overal is sprake van groeiende leegstand.
Terug naar de Colonel. Het door 3W, de voorganger van 3W New Development, ontwikkelde project is gebouwd in opdracht van NS Stations, dat ongeveer de grond rond alle treinstations in Nederland bezit. Het beheer is uitbesteed aan DTZ Zadelhoff, de verhuur ligt bij vastgoedmakelaar Boek en Offermans. De huurprijs per vierkante meter schommelt rond de 195 euro. Dat is bovengemiddeld, maar de Colonel wordt gezien als een toplocatie: in het centrum van een stad, bij het station, nieuw en dicht bij de snelweg.
Ondanks de sanering lijkt 3W de crises van de afgelopen jaren te hebben overwonnen. Volgens Meuwissen door een gewijzigde strategie: de ontwikkelaar richt zich niet meer op nieuwbouw, maar op herontwikkeling van bestaande complexen. Meuwissen: “Als we al in een nieuwbouwproject stappen, dan moet het een multifunctioneel complex zijn, een combinatie van wonen, werken, winkelen en recreëren.” Sinds de koerswijziging maakt het bedrijf weer winst en is het personeelsbestand stabiel. “Wij stappen niet snel weer in een project waarin alleen maar kantoren worden gebouwd. Die tijd is voorbij en komt nooit meer terug. De markt is voorgoed veranderd.”
Daarmee raakt Meuwissen een groot pijnpunt van de Maastrichtse kantorenmarkt. Als er voor ontwikkelaars niets meer te halen valt bij kantoorcomplexen, waarom worden ze dan nog steeds gebouwd? Uit het rapport van Buck Consultants blijkt dat Maastricht, ondanks de enorme leegstand, tot 2020 nog eens 200.000 m2 aan kantooroppervlakte bij wil bouwen. Door de sof van de stadsinbreiding Belvédère is de kantoorbouw daar doorgestreept, maar drie andere grote projecten staan nog fier overeind: het Geusseltpark met 40.000 m2, de A2-zone met 18.000 m2 en La Grande Suisse met 3.500 m2. Los daarvan zijn er nog de ‘zachte’ plannen, zonder gemeentelijk fiat, zoals op Randwijck (55.000 m2) en in kantorenpark Europahaven in Heer.
Volgens Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed en Locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit van Nijmegen, wordt de markt nog altijd gestimuleerd om kantoren te bouwen, ondanks het gigantische overaanbod. “Ontwikkelaars krijgen nog steeds perverse prikkels om nieuwe projecten op te zetten.” Hoe? Er zijn altijd weer beleggers bereid te investeren in nieuwbouw, zegt Van der Krabben. “Zodra ze iemand vinden die een huurcontract wil tekenen van tien jaar of langer, wordt gebouwd. Het maakt projectontwikkelaars en beleggers niet zoveel uit of elders panden leeg komen te staan. Zolang ze kunnen blijven bouwen, vinden ze het best.”
Onlangs heeft de overheid een convenant samengesteld waarin staat dat ontwikkelaars eerst moeten investeren in een sloopfonds, voordat ze een nieuw project mogen beginnen. Uit dit fonds wordt de vernietiging van verouderde kantoren gefinancierd. Hoogleraar Van der Krabben: “Dat lijkt een stap vooruit, maar eigenlijk is het weer een verkeerde prikkel: dit stimuleert ontwikkelaars nog steeds om projecten op touw te zetten, terwijl die nieuwbouw helemaal niet nodig is.”
Gemeenten zouden vaker nee kunnen zeggen tegen projectontwikkelaars, vindt Van der Krabben. “In principe zijn zij de aangewezen partij om een bouwplan af te keuren. Maar het ligt ook weer niet zo simpel. Ons systeem van ruimtelijke ordening is erg ingewikkeld en traag. Het is heel lastig om een proces te keren als een plan jaren geleden al is goedgekeurd. Bovendien kan het stopzetten van een project een gemeente een flinke financiële strop opleveren.”
Maastricht is geen stad die gauw nee zegt tegen een ontwikkelaar. De gemeente ziet voor zichzelf eerder een regierol weggelegd dan een orgaan dat simpelweg nee kan zeggen tegen projecten. “Wij moeten samenwerken met bedrijven, investeerders en andere overheden, die elk hun eigen strategie hebben”, laat een woordvoerder van wethouder Aarts (VVD) weten. Dat maakt het lastig om tot oplossingen te komen.” Voor de grote, lopende projecten tot 2020 verwijst de gemeente naar de investeerders: “De beslissing daarover ligt in eerste instantie bij de initiatiefnemers.”
